به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از همشهری، بازار مسکن کشور هنوز نتوانسته از سایه رکود سنگین 5ساله خارج شود و معاملات این بازار در اغلب استان‌های کشور، جز تهران، هنوز راکد و کساد است؛ اما بازار مسکن پایتخت راه دیگری پیموده و سال 96را با رشد تعداد معاملات و میانگین قیمت پشت سر گذاشته است؛ مسئله‌ای که مستقیماً به گرانی مسکن دامن زده و در پایان سال، قیمت‌ها را نسبت به‌مدت مشابه سال قبل 1/26درصد افزایش داده است.
در این شرایط گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد طبق روال هرسال، توهم قیمتی مالکان واحدهای مسکونی بازهم در نخستین‌ماه سال شایع شده و قیمت فایل‌های مسکن به‌ویژه در حوزه رهن و اجاره را افزایش داده است. این مسئله در سایه توهم مالکانه خریداران جدید مسکن، باعث شده قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌های رهن و اجاره به طرز غیرمعقولانه‌ای از 30تا 70درصد افزایش پیدا کند. کارشناسان معتقدند امسال نیز به سنت هرسال قیمت‌های پیشنهادی نجومی مالکان موردقبول بازار قرار نخواهد گرفت و با فرارسیدن فصل نقل و انتقالات تعدیل خواهد شد.
رشد مسکن، فراتر از نرخ تورم
در سال گذشته به مدد رونقی که در ماه‌های پایانی سال نصیب بازار مسکن شد، 181هزار و 240معامله در بازار مسکن تهران به ثبت رسید که این تعداد نسبت به سال 95حدود 8/11درصد رشد داشته است. از سوی دیگر درحالی‌که متولیان حوزه مسکن معتقد بودند رشد قیمت مسکن از محدوده نرخ تورم فراتر نخواهد رفت، قیمت مسکن در نیمه دوم سال از قاعده پا بیرون گذاشته و به‌مراتب فراتر از نرخ تورم افزایش یافت تا میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران از محدوده 4میلیون و 393هزار تومان در سال 95به حدود 4میلیون و 899هزار تومان در سال 96برسد که از رشد 5/11درصدی حکایت دارد. از دیگر سو قیمت هر متر زیربنای مسکونی در شهر تهران در‌ماه اسفند به حدود 5میلیون و 795هزار تومان رسیده که نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 1/26درصد افزایش یافته است.
در این میان بررسی تحولات بازار مسکن پایتخت در اسفندماه سال گذشته از جهش قابل‌توجه قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال خبر می‌دهد به‌گونه‌ای که میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در 5ماه پایانی سال گذشته، نرخ تورم بین 2تا 5برابر افزایش داشته است. بر این اساس، رشد میانگین قیمت مسکن که تا نیمه نخست سال گذشته کمتر از نرخ تورم بود در آبان‌ماه 1/2درصد، در آذرماه 1/4درصد، در دی‌ماه 3درصد، در بهمن‌ماه 1/5درصد و در اسفندماه 1/4درصد افزایش داشته که فراتر از نرخ تورم است.
اجاره‌نشینی و رؤیای خوش‌نشینی
در شرایط فعلی اما، قاعده تعیین مبلغ رهن واحدهای مسکونی پیرو قاعده‌ای که در دوره رکود مسکن باب شده، به زیر یک‌چهارم ارزش ملک رسیده است و با گرانی اخیر مسکن نیز این قاعده تغییر نکرده است در نتیجه قیمت یک واحد مسکونی 320میلیون تومانی که مبلغ رهن آن حدود 80میلیون تومان تعیین می‌شد حالا به محدوده 400میلیون تومان رسیده و مبلغ رهن آن نیز عملاً به 100میلیون تومان رسیده است. در این میان آنگونه که مشاوران املاک به خبرنگار ما می‌گویند در دوره اخیر رونق مسکن به بخش عمده آن مربوط به واحدهای کوچک‌متراژ و با ارزش زیر 400میلیون تومان بوده، خریداران جدید برای تأمین کسری بودجه خود به‌دنبال افزایش مبلغ رهن آن هستند و در این شرایط مبلغ رهن یک واحد 400میلیون تومانی عملاً تا حدود 130میلیون تومان افزایش یافته که بیش از 60درصد افزایش دارد. طبق اظهارنظر مشاوران املاک، مبلغ رهن واحدهای تازه معامله شده تا مرز 70درصد نیز افزایش داده شده اما از آنجا‌که هنوز دو سه ماهی تا آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران زمان باقی است، این قیمت‌گذاری‌ها هنوز در بازار نهایی نشده و احتمال پایین آمدن آن وجود دارد.
بی‌سروسامانی بازار رهن و اجاره کشور در حالی به مرز بحران رسیده که بررسی نتایج خاص از سرشماری نفوس و مسکن سال 1395از افزایش اجاره‌نشینی در کشور خبر می‌دهد. داده‌های منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تعداد کل واحدهای مسکونی در تصرف خانوارهای کشور از حدود 21میلیون و 50هزار واحد در سال 1390به 23میلیون و 580هزار واحد در سال 1395رسیده و 75/30درصد از کل این واحدهای مسکونی استیجاری بوده است. این در حالی است که سهم واحدهای استیجاری از کل واحدهای مسکونی در سال 1390حدود 64/26درصد و در سال 1385بالغ‌بر 9/22درصد بوده است.
یکی از مشاوران املاک می‌گوید: در سال گذشته مبلغ اجاره‌بها در قراردادهای جدید حدود 25تا 35درصد افزایش داشت و همین مسئله باعث شد بسیاری از مستأجران، قراردادهای قبلی خود را به‌صورت توافقی با مالکان و با مبالغی پایین‌تر از بازار تمدید کنند. به عقیده او، امسال نیز بخش عمده قراردادهای اجاره با قیمت‌هایی کمتر از نرخ بازار بین مستأجر و مالک تمدید خواهد شد اما قرارداد رهن و اجاره برای خانه‌هایی که به‌تازگی خریدوفروش شده‌اند با چالش مواجه می‌شود چراکه مالکان جدید می‌خواهند بخشی از کسری مالی خود را از محل بالا بردن مبلغ رهن خانه تأمین کنند. این مسئله را آمارهای اتحادیه مشاوران املاک از تعداد قراردادهای رهن و اجاره 96نیز تأیید می‌کند. براساس این آمارها در سال گذشته حدود 718هزار و 500اجاره‌نامه در بنگاه‌های املاک کشور امضا شده که نسبت به سال قبل از آن 17درصد کاهش یافته است.
یکی دیگر از مشاوران املاک معتقد است قیمت‌گذاری در بازار مسکن گرچه ظاهراً براساس رابطه عرضه و تقاضا انجام می‌شود اما در این رابطه، قدرت چانه‌زنی طرف تقاضا روزبه‌روز کمتر می‌شود و وقتی همه مالکان به‌دنبال بالا بردن قیمت‌ها هستند، مستأجران نیز چاره‌ای جز قبول این قیمت‌ها یا تهیه واحدهایی ارزان‌تر در مناطقی پایین‌تر از محل سکونت فعلی خود ندارند؛ چراکه بازار رهن و اجاره ناظر و قانون مشخصی ندارد و فعلاً حرف و خواسته مالک در این بازار سند است.
بازار رهن و اجاره به کام مالکان
سال‌هاست که یک‌چهارم مبلغ یک واحد مسکونی به‌عنوان مبلغ رهن آن واحد مسکونی باب شده و مالکان با تبدیل این مبلغ با نرخ سود 30درصد، اقدام به اخذ اجاره‌بها از مستأجران می‌کنند. بر این اساس، در عرف بازار مسکن، مبلغ رهن یک واحد مسکونی با ارزش 320میلیون تومان حدود 80میلیون تومان تعیین می‌شود که هر 10میلیون تومان از آن برابر با اجاره ماهانه 300هزار تومان و اجاره کامل آن 2میلیون و 400هزار تومان در‌ماه است. البته این قاعده، عرفا در بازار مسکن رایج شده و در طول زمان همواره تغییراتی داشته است؛ مثلاً در زمان رونق بازار مسکن در دهه 80، قاعده رایج برای تعیین مبلغ رهن یک واحد مسکونی، معادل یک‌ششم تا یک‌پنجم ارزش آن واحد بود اما در دوره اوج رکود مسکن در سال‌های 92تا 94، این نسبت به یک‌چهارم و حتی یک‌سوم ارزش ملک رسید چراکه در دوره رونق مسکن، سرمایه‌گذاری مالک در بازار عملاً حاشیه سود بسیار بالایی داشت و لزوماً مستأجر نباید کل سود مورد انتظار مالک را می‌پرداخت اما در دوره رکود که گاه بازده سرمایه‌گذاری در بازار اجاره به صفر میل می‌کرد مستأجران مجبور بودند برای برآورده شدن خواسته مالکان به مبالغی بابت رهن و اجاره تن بدهند که عملاً تا یک‌سوم ارزش ملک را شامل می‌شد.
