این روزها اوضاع و احوال بازار مسکن نسبت به روزهای قبل داغ‌تر شده، طوری که بسیاری از مستاجران از داغی این بازار حال و روز خوشی ندارند. بی‌انصافی برخی مالکان این روزها باعث شده که مستاجران قید آپارتمان دلخواه خود را زده و مجبور شوند سراغ خانه‌های قدیمی‌تر یا ارزان‌تر بروند. بسیاری از مشاوران املاک نیز معتقدند که طمع برخی مالکان بیشتر شده و کسی جلودار آنها نیست.
به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از آرمان ؛ ایرج رهبر، عضو هیات رئیسه کانون سراسری انبوه‌سازان در مورد لزوم کنترل بازار رهن و اجاره می‌گوید: «متاسفانه در چند سال اخیر با رکود مواجه بودیم. اگر رکود بازار مسکن مرتفع شود عرضه و تقاضای بازار مسکن نیز تا حدود زیادی واقعی خواهد شد و برخی از این نابسامانی‌ها مرتفع می‌شود. زمانی که خرید و فروش مسکن کاهش می‌یابد در نقطه مقابل آن قیمت اجاره و رهن افزایش پیدا می‌کند.»
در مورد لزوم کنترل بازار رهن و اجاره که یکی از دغدغه‌های اصلی مستاجران است توضیح بفرمایید و اینکه چه اقداماتی در این زمینه می‌توان انجام داد؟
این مسائل با دخالت‌های مقطعی، فیزیکی و دستوری قابل حل نخواهد بود و به برنامه‌ریزی‌های مدون برای مقاطع زمانی بلندمدت و میان‌مدت نیاز دارد تا بتوانیم بر این بازار کنترل داشته باشیم، چرا که تقاضای مسکن از بخش خرید به علت کاهش توان مالی مردم به بخش رهن واجاره هدایت شده و این امر نیازمند برنامه‌ریزی و سیاستگذاری است. اگر بخواهیم به صورت فیزیکی در یک مقطع کوتاه‌مدت در مورد بازار رهن و اجاره عمل کنیم ممکن است موثر باشد، ولی اثرات و تبعات مختلفی نیز ممکن است به همراه داشته باشد. تولید مسکن اجاره‌ای یا مسکن مناسب و ارزان قیمت می‌تواند کنترل قیمت‌های اجاره و رهن را در دست بگیرد و تاثیر زیادی در این زمینه داشته باشد، اما در عین حال نمی‌توان از این برنامه‌ریزی‌ها انتظار نتیجه سریع در کوتاه‌مدت را داشت. متاسفانه در چند سال اخیر با رکود مواجه بودیم. اگر رکود بازار مسکن مرتفع شود عرضه و تقاضای بازار مسکن نیز تا حدود زیادی واقعی خواهد شد و برخی از این نابسامانی‌ها مرتفع می‌شود. زمانی که خرید و فروش مسکن کاهش می‌یابد در نقطه مقابل آن قیمت اجاره و رهن افزایش پیدا می‌کند. از آنجا که سرپناه نیاز همه خانوده هاست در صورتی که افراد توانایی و استطاعت خرید مسکن را داشته باشند این کار را انجام می‌دهند و اگر به دلایل گوناگون نتوانند مسکنی را خریداری کنند به سمت اجاره می‌روند که در این صورت سطح تقاضای اجاره افزایش می‌یابد. زمانی که تقاضا از عرضه بیشتر شود قیمت‌ها نیز افزایش پیدا می‌کند که در این صورت کنترل قیمت به راحتی امکانپذیر نیست. ما باید از قبل پیش‌بینی این مسائل را داشته باشیم، یعنی زمانی که رکود بر خرید و فروش حاکم می‌شود باید منتظر افزایش اجاره بهای مسکن باشیم و مهم‌تر از این مساله جهش قیمتی است که در خرید و فروش اتفاق می‌افتد. معمولا بعد از هر رکودی یک جهش قیمت غیرقابل کنترل ایجاد می‌شود که ما تجربه این موضوع را قبلا هم داشته‌ایم. بهتر است دولت طرح‌هایی در بخش اجاره بها ارائه کند، برای مثال دربخش‌های استیجاری سرمایه‌گذاری کند یا خود واحدهایی در حد کلان بسازد و اجاره دهد. در این صورت می‌توان شاهد کاهش و نه افزایش اجاره بها بود. البته اگر چنین طرح‌هایی هم عملیاتی شوند، باز هم زمان می‌برد تا شاهد تعادل در قیمت‌های اجاره باشیم. همچنین دولت با واگذاری اختیارات به تشکل‌های قدرتمند می‌تواند بازار رهن واجاره را منعطف و قانونمند کند.
دخالت‌های دولت و سیاست‌هایی مانند پرداخت وام چقدر می‌تواند در زمینه کنترل بازار رهن و اجاره تاثیر گذار باشد؟
پرداخت وام در صورتی که برای خرید و فروش باشد می‌تواند تاثیرگذار باشد، اما در زمینه اجاره پرداخت وام معنای چندانی ندارد. در واقع باری بر دوش کسی که از این وام استفاده می‌کند، قرار می‌گیرد و بازپرداخت آن برای او مشکلاتی را به وجود می‌آورد. اگر این وام به صورتی باشد که بتوان انتظار داشت فرد با بازپرداخت آن ملکی را در تملک بگیرد قابل توجیه است. در واقع اگر اجاره به شرط تملیک باشد می‌توان انتظار تاثیرگذاری پرداخت وام را داشت. یکی از برنامه‌ریزی‌هایی که باید صورت گیرد اجاره به شرط تملیک است. یعنی فرد بتواند خانه‌ای را اجاره کند و بعد از چند سال با پرداخت اقساط آن این امید را داشته باشد صاحب مسکن می‌شود.
به نظر شما کاهش سود بانکی چقدر می‌تواند در افزایش اجاره از طرف مالکان تاثیرگذار باشد؟
از آنجا که بخشی از مبلغ اجاره بها به صورت ودیعه و بخشی به صورت اجاره است، با کاهش نرخ سود بانکی امکان دارد آنها که به دنبال سود بیشتر هستند ودیعه را تبدیل به اجاره نقدی کنند که این مساله می‌تواند منجر به افزایش اجاره بهای مسکن شود، در صورتی که در گذشته که نرخ سود بانکی بالا بود، مالکان گرایش بیشتری به ودیعه مسکن داشتند، اما با کاهش نرخ سود این انگیزه کاهش می‌یابد. معمولا معاملات مسکن با اجاره بها نسبت عکس دارد. وقتی خرید و فروش متوقف می‌شود، مالکان به سمت اجاره‌بهای مسکن هدایت می‌شوند و در چنین شرایطی تقاضا برای اجاره مسکن افزایش می‌یابد و در نتیجه قیمت اجاره بالا می‌رود. اکنون که اقتصاد رونق ندارد و در رکود به سر می‌برد و نرخ سود بانکی در حال کاهش است مالکان انگیزه ندارند با مبلغ ودیعه مستاجران سرمایه‌گذاری کنند، بنابراین آنها تمایل دارند اجاره نقدی مستاجران خود را افزایش دهند.
