به گزارش اقتصادنیوز ، عکس العمل قیمت مسکن -به عنوان مهم‌ترین متغیر در این بازار- به برنامه های اقتصادی 7 دولت طی 28 سال اخیر نشان میدهد: «جهت» و «اثر» دو دسته سیاست‌های پولی و مالی مسکن، بر حسب آنکه سمت عرضه را هدف قرار داده یا هدایت رفتار یکی از دو گروه تقاضای مصرفی یا سرمایهای را به‌دست گرفته است، توانسته علاوه بر اینکه دامنه طولی دورههای رونق-رکود مسکن را کم و زیاد کند (طول زمانی)، بر دامنه عرضی سیکلهای تجاری بازار (شیب تغییرات قیمت مسکن) نیز تاثیر بگذارد.
علاوه بر اثرپذیری مستقیم قیمت مسکن از برنامه و نگاه دولتها در دو بُعد سیاست‌های کلان اقتصادی و سیاست‌های بخش مسکن، سایر متغیرهای بازار ملک همچون حجم معاملات املاک و تیراژ ساخت و ساز و به‌تبع، شاخصهای منعکس کننده سطح رفاه یا فقر در بخش مسکن (از جمله طول انتظار برای صاحبخانه شدن) نیز از رفتار و اقدامات دولتها طی حدود سه دهه اخیر، تاثیر پذیرفته است.
آمارهای رسمی درباره روند نوسانات قیمت مسکن در تهران از سال 1368 تا 1396 نشان میدهد: مرتفعترین جهش» قیمت مسکن در زمان دولت نهم و «آرامترین سطح نسبی قیمت» نیز در زمان دولت یازدهم اتفاق افتاده است.
بیشترین رشد سالانه قیمت مسکن، طی 28سال اخیر، در یک سال 86 رخ داد که در آن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران 4/80 درصد جهش کرد.
در مقابل، «کمترین رشد میانگین 4 سال قیمت مسکن»، طی عمر 4 ساله هر یک از 7دولت، مربوط به دولت یازدهم بوده است که علت آن به «در امان بودن بازار ملک از متغیرهای درونی و بیرونی نوسانزا و ملتهبکننده قیمت طی سال‌های 92 تا 96» مربوط میشود.
رشد میانگین 4 سال قیمت مسکن –متوسط نرخ رشد سالانه قیمت واحد مسکونی در دوره 4ساله دولت یازدهم- رقمی معادل 7/5 بوده است که در مقایسه با رشد میانگین 4 ساله قیمت مسکن در دولتهای پنجم و ششم، هفتم و هشتم و همچنین نهم و دهم، کمترین نرخ رشد میانگین 4 ساله، محسوب میشود.
نرخ رشد میانگین 4 ساله قیمت مسکن در دولت اول و دوم سازندگی، به ترتیب حدود 6درصد و 37 درصد بوده و در دو دولت اصلاحات (دولتهای هفتم و هشتم)، این شاخص در سطح 5/11 درصد و 5/26 درصد قرار گرفته است و در نهایت متوسط قیمت مسکن در هر یک از دورههای 4 ساله دولتهای نهم و دهم، به طور میانگین، سالانه 34 درصد (در سال‌های دولت نهم) و 21 درصد (سال‌های دولت دهم) افزایش پیدا کرد.
به این ترتیب، ملتهب ترین سال‌های بازار مسکن به لحاظ دفعات جهش قیمت مسکن و رشد دو رقمی قیمت در هر سال، مربوط به دوره 84 تا 87 و همچنین، 72 تا 75 بوده است و رکورد کمنوسانترین دوره بازار مسکن –چه به لحاظ میزان رشد مثبت و چه میزان رشد منفی قیمت اسمی- نیز در کارنامه 4 ساله دولت یازدهم یعنی 92 تا 95 به ثبت رسیده است.
بیشترین رشد و آرامترین وضعیت در کدام سالها؟
در این بررسی، مبنای محاسبه متوسط یک‌ساله قیمت مسکن و همچنین نرخ رشد سالانه آن، بازههای زمانی «ابتدای تابستان هر سال تا پایان بهار سال بعد» در نظر گرفته شده است تا رفتار بازار درست در ابتدا و انتهای دوره 4ساله دولتها –از زمان اعلام نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری تا پایان هر دولت- قابل رصد و تجزیه و تحلیل باشد.
نتایج این بررسی نشان میدهد بیشترین افزایش قیمت مسکن در مجموع دوره زمانی هر یک از چهار دولت «سازندگی»، «اصلاحات»، «مهرورز» و «تدبیر و امید»، در دولت مهرورز اتفاق افتاده است و کمترین افزایش نیز در دولت تدبیر و امید، به ثبت رسیده است.
متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، از زمان شروع به‌کار دولت نهم تا پایان عمر کاری دولت دهم –در فاصله ابتدای تابستان 84 تا پایان بهار 92- طبق آمار رسمی، 1/6 برابر شد. در این فاصله زمانی (دوره فعالیت دولت مهرورز)، میانگین قیمت مسکن از متری 580 هزار تومان به 3 میلیون و 535 هزار تومان افزایش یافت.
آمارها نشان میدهد طی 8 سال فعالیت دولت سازندگی –تابستان 68 تا پایان بهار 76- متوسط قیمت مسکن در تهران، 1/4 برابر شده و از متری حدود 40 هزار تومان به نزدیک 161 هزار تومان افزایش یافته است. همچنین قیمت مسکن در 8سال دولت اصلاحات نیز 6/3 برابر شد و متوسط قیمت آپارتمان از متر مربعی 160 هزار و 75تومان به 580 هزار تومان رسید.
با این حال، در 4 سال دولت یازدهم یعنی در فاصله تابستان 92 تا بهار امسال، متوسط قیمت مسکن 2/1 برابر شده و از متر مربعی 5/3 میلیون به 4/4 میلیون تومان افزایش یافته است که کمترین رشد در مقایسه با افزایش چند برابری قیمت مسکن در دوره فعالیت دولتهای قبلی محسوب میشود. رشد 2/1 برابری قیمت مسکن طی 4 سال دولت یازدهم، در مقایسه با بازههای زمانی 4 ساله شش دولت قبلی نیز کمترین میزان افزایش محسوب میشود.
متوسط قیمت مسکن طی 4 سال فعالیت هر یک از دولتهای پنجم تا دهم، به ترتیب 23/1 برابر در دولت اول سازندگی، 3 برابر در دولت دوم سازندگی، 5/1 برابر در دولت اول اصلاحات، 3/2 برابر در دولت دوم اصلاحات، 3 برابر در دولت اول مهرورز، 03/2 برابر در دولت دوم مهرورز و در دولت تدبیر و امید 2/1 برابر شد.
آمارهای مربوط به میزان رشد قیمت مسکن در 7 دولت طی سال‌های 68 تاکنون، منعکسکننده تفاوت فاحش در رفتار بازار ملک طی 28 سال گذشته است که اطلاع از سیاست‌های به‌کارگرفته در بخش مسکن و مسیر متغیرهای بیرونی بازار طی این سالها، میتواند علت این تفاوت -نوسانات شدید در برخی دورهها و آرامش نسبی در دورههای دیگر- را تشریح کند.
طی سه دهه اخیر، دولتها در ایران با تعریف طیف متنوعی از انواع سیاستها، چندین طرح در بازار مسکن به اجرا درآوردند.
از اواخر دهه 60 تاکنون، بر حسب نگاه هر دولت به بخش مسکن، برای مدتی، توزیع اصلیترین نهاده ساخت مسکن یعنی زمین دولتی در دستور کار قرار گرفت که البته نحوه واگذاری زمینها با توجه به قیمت تعیین شده برای آن، چندان موفقیتآمیز نبود و باعث اثرگذاری قابل انتظار بر کاهش قیمت تمام‌شده مسکن نشد. در برخی سالها، سیاست‌های یکطرفه برای تقویت بنیه مالی فقط سمت تقاضا (خریداران مسکن) یا فقط سمت عرضه (سازندههای مسکن) اتخاذ شد و در دورههای دیگر، چتر این سیاست مالی، دو سمت عرضه و تقاضا را به‌صورت توام در برگرفت. همچنین در برخی سالها نیز سیاست عرضه انبوه مسکن با هدف تامین نیاز گروههای کمدرآمد در اولویت قرار گرفت بدون آنکه نیاز دهکهای میانی بهعنوان «گروه اصلی تقاضای مسکن اثرگذار بر بازارهای معاملات ملک و ساخت و ساز»، مورد حمایت سیاستگذار واقع شود.
در این میان، مسیر حرکت «تورم» بهعنوان عنصر بیرونی موثر بر بازار مسکن، در همه این 28سال، روند تغییرات قیمت ملک را تحت‌الشعاع قرار داده است.
راز نوسانات شدید مسکن
در حال حاضر، بررسی رفتار بازار مسکن طی 28 سال اخیر و کارنامه دولتها در این فاصله، نشان میدهد: هر زمان، بخش مسکن از «سیاست متوازن برای حمایت توام و هدفمند از دو سمت عرضه و تقاضا» محروم مانده و همزمان، سیاستگذار پولی، توان کنترل رشد قیمت کالاها و خدمات را از دست داده و از مهار «نرخ تورم» در مسیر صعود تند ناتوان بوده است، تبعات آن در بازار ملک به شکل ناپایداری و نوسانات شدید قیمت بروز کرده است.
نمونه این اتفاق، در فاصله سال‌های 84 تا 92 در بازار مسکن، به شکل «سرکوب تقاضای مصرفی» با جلوگیری از متناسبسازی قدرت خرید مسکن با سطح تورم، از طریق اعمال ممنوعیت افزایش سقف وام مسکن از یکسو و «تمرکز منابع و سیاستها برای ساخت انبوه مسکن در مناطق خارج از بازار تقاضای غالب» از سوی دیگر، رقم خورد و پیامد این عدم توازن سیاستی، باعث ثبت رکورد بیشترین افزایش قیمت آپارتمان و بروز ملتهبترین فضا در بازار ملک شد.
از طرفی طی 8 سال منتهی به پایان بهار سال 92، تحت تاثیر رشد فزاینده نرخ تورم عمومی و نااطمینانی فعالان اقتصادی و سرمایهگذاران به چشمانداز بازارها و وضعیت کلی اقتصاد، تقاضای سفتهبازی به تدریج در بازار ملک افزایش پیدا کرد. سابقه این بازار در حفظ ارزش واقعی دارایی افراد در برابر تورم بلندمدت، در آن سالها سبب شد بازار املاک مسکونی در تهران به مقصد اصلی سرمایهگذاری تبدیل شود و در نتیجه، با ورود این حجم تقاضا به بازار، موتور رشد قیمت آپارتمانها روشن شود. ترکیب این دو رخداد، معاملات مکرر از سوی سفتهبازها (خرید و فروش کوتاهمدت برای سودگیری از جریان رشد سریع قیمت مسکن) را رقم زد. اوج رونق هیجانی معاملات مسکن در سال‌های 90 تا 92 در شرایطی شکل گرفت که ممنوعیت افزایش سقف وام خرید مسکن، سهم تقاضای مصرفی را در معاملات، به پایینترین سطح ممکن رساند. در نتیجه تسلط سفتهبازها بر معاملات، جهش تاریخی قیمت مسکن در سال 86 و پس از آن در سال 91 و بهار 92 اتفاق افتاد. در یک سال تقویمی 86، متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 80 درصد افزایش یافت و در یک سال 91 نیز رشد 47 درصدی ثبت شد. در بهار 92 نیز متوسط قیمت آپارتمان بیش از 70 درصد جهش کرد. سال 86 چنانچه به‌صورت سال‌های عمر دولت لحاظ شود (ابتدای تابستان 86 تا بهار 87)، میزان رشد قیمت مسکن، همچنان جهش خیرهکننده نزدیک 70درصد از خود نشان میدهد.
سال‌های 84 تا 92، به دلیل تمرکز منابع مالی بخش مسکن در سمت عرضه، رکورد بیشترین ساخت و ساز برای دوره 8 ساله دولتهای نهم و دهم به ثبت رسید.
آمارهای مربوط به تیراژ ساخت مسکن –صدور پروانه ساختمانی- طی 7 دولت پنجم تا یازدهم نشان میدهد: حجم ساخت و سازهای مسکونی در سال‌های 84 تا 92، به‌طور متوسط 5/1 تا 2 برابر عرضه مسکن در سال‌های قبل از آن بوده است. طی سال‌های 68 تا 71، در کل کشور 570 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. در دولت دوم سازندگی 722 هزار واحد مسکونی در شهرها احداث شد. در سال‌های 76 تا 79، تیراژ ساخت به 817 هزار واحد مسکونی رسید و در سال‌های 80 تا 83، رقمی معادل یک میلیون و 309 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. با این حال، تیراژ ساخت مسکن از سال 84 با رشد متفاوت از سال‌های قبل روبهرو شد و حجم عرضه واحد جدید در سال‌های 84 تا 87 به 2میلیون و 176 هزار واحد مسکونی رسید. در سال‌های 88 تا 91 نیز تیراژ ساخت و ساز تحت تاثیر رونق هیجانی سرمایهگذاری ساختمانی و البته ساخت مسکن مهر، به 2 میلیون و 848 هزار واحد رسید که بالاترین عرضه مسکن در مدت 4سال، در مقایسه با دوره 4 ساله همه دولتهای قبل و بعد از آن بوده است. اما به رغم این حجم تاریخی ساخت و ساز در 8 سال، شرایط بازار مسکن برای خانوارهای متقاضی خرید مسکن و حتی اجارهنشینها در همین 4 ساله 88 تا 91، اگر سختتر نبوده باشد، به‌طور قطع، وضعیت بهتری نداشته است. متوسط اجارهبهای مسکن در تهران طی سال‌های 84 تا 92، به‌طور متوسط سالانه 25 درصد افزایش پیدا کرد.
اما طی سه سال اخیر، متوسط نرخ رشد سالانه اجارهبها در تهران، به زیر 10 درصد رسید.
طی 4 سال فعالیت دولت یازدهم یعنی از ابتدای تابستان 92 تا بهار 96، در کل کشور، یک میلیون و 795 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده است که به دلیل رکود مسکن، این حجم عرضه، کمتر از سال‌های 84 تا 91 بوده است. اما در این دوره، به رغم افت ساخت و ساز، میزان رشد قیمت و اجارهبها، کمتر از سال‌های دولتهای نهم و دهم بوده است.
اثر معکوس ساخت و سازهای پرحجم بر قیمت مسکن طی دوره 8 ساله 84 تا 92 و همچنین عدم واکنش قیمت طی 4 سال اخیر به افت عرضه، نشان میدهد: در بازار مسکن، همان‌طور که کارشناسان اقتصادی در چند مطالعه علمی اعلام کرده بودند، مولفه «حجم عرضه» کمترین اثر را بر قیمت مسکن در مقایسه با سایر مولفهها همچون «نرخ تورم» و «قدرت خرید خانوار» دارد. از طرفی، کارنامه دولتها در بازار مسکن مشخص میکند: صرف افزایش حجم عرضه مسکن، نمیتوان انتظار بهبود شاخصهای دسترسی به مسکن را داشت.
بازار مسکن در دوره پس از «عطش سفتهبازی و جهش تاریخی قیمت مسکن» -دوره 88 تا92- طی 4 سال اخیر به دلیل «خروج حداکثری تقاضای سفتهبازی ناشی از مهار گسترده تورم عمومی» از یکسو و «توازنبخشی به سیاست‌های مالی مسکن برای حمایت دوطرفه از عرضه و تقاضا» از سوی دیگر، با «کمترین ناپایداری در قیمت مسکن» روبه رو شد.
در فاصله تابستان سال 92 تا بهار امسال، نرخ تورم عمومی از مرز تاریخی 40 درصد به کمتر از 10 درصد کاهش پیدا کرد و عملا، پس از حداقل دو دهه، شتاب رشد قیمت کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوارها، «تک‌رقمی» شد. از آنجا که تورم مسکن همواره تابعی از تورم عمومی بوده و رابطه معنادار بین این دو متغیر برقرار بوده و هست، کاهش نرخ تورم عمومی باعث کاهش قیمت مسکن شد. 4 سال گذشته، دوره تخلیه حباب بزرگ قیمت مسکن که جهش سال‌های 91 و 92 باعث شکلگیری آن شده بود، محسوب میشود. در 4 سال گذشته، چشمانداز فضای اقتصادی در بازارها نیز با تحولات در عرصه سیاست بینالملل ناشی از پیشرفت مذاکرات هستهای، به تدریج بهبود پیدا کرد و در نهایت با تصویب برجام و اتمام صبر و انتظار نسبت به آینده مذاکرات، به دلیل تزریق اطمینان به آینده در بخشهای اقتصادی، «انگیزه سفتهبازی» نه تنها در بازار ملک که در غالب بازارهای رقیب نیز فروکش کرد. این موضوع، دلیل اصلی «در امان بودن بازار مسکن در 4 سال اخیر از حرکات هیجانی سفتهبازها و تقاضای سرمایهای» به حساب میآید.
تجربه سیاست متوازن در بازار مسکن
بررسیها درباره سیاست متوازن در حوزه مالی مسکن طی دولت یازدهم –دومین عامل در کنار عامل تورم کاهنده که باعث ثبت پایدارترین وضعیت نسبی در بازار مسکن 92 تا 95 شد- نیز نشان میدهد: در فاصله سال‌های تابستان 92 تا بهار 96، هم سمت تقاضای مصرفی مسکن و هم سمت عرضه، مشمول تامین مالی موثر و کارآمد نظام بانکی قرار گرفتند. طی 4 سال گذشته، سقف تسهیلات خرید مسکن 4 مرتبه (به‌طور متوسط سالی یک بار) افزایش پیدا کرد و 7 برابر شد. سقف تسهیلات خرید مسکن از 20 میلیون تومان در اوایل سال 92 به 35 میلیون در سال 93 و 60 میلیون در سال 94 و 110 میلیون تومان در سال 95 افزایش یافت. در حال حاضر نیز سقف تسهیلات خرید مسکن به 140 میلیون تومان رسیده است.
تسهیلات خرید مسکن در دولتهای سازندگی و اصلاحات، طی هر 4 سال، به‌طور متوسط، دو برابر شد. در دولت دوم سازندگی، سقف تسهیلات خرید مسکن در فاصله 4 سال از 5/1 میلیون به 5/3 میلیون تومان افزایش یافت و در دولت اول اصلاحات نیز از 5/3 میلیون در سال 76 به 7 میلیون تومان در سال 81 تقویت شد. در دولت دوم اصلاحات یعنی دولت هشتم، مبلغ وام خرید مسکن از 7 میلیون به 18 میلیون رسید اما در طول 8 سال دولتهای نهم و دهم سقف تسهیلات، فقط 2 میلیون تومان افزایش پیدا کرد (11 درصد افزایش) و به 20 میلیون تومان رسید.
طی آن 8 سال، به رغم رشد 48/509 درصدی قیمت مسکن، سقف تسهیلات خرید11 درصد افزایش پیدا کرد.
با این حال، طی 4 سال اخیر، بازار مسکن با پشت سر گذاشتن دوره سرکوب تقاضای مصرفی، با افزایش هدفمند سقف تسهیلات خرید مسکن روبهرو شد. تسهیلات خرید مسکن در دولت یازدهم، صرفا برای خانهاولیها و زوجین، با بیشترین افزایش سقف ریالی، روبهرو شد.
این نوع سیاست مالی برای تحریک تقاضای مسکن، باعث شد معاملات مسکن در سال گذشته تحت تاثیر ورود تقاضای مصرفی، از رکود عمیق سال‌های 93 و 94 -که بخشی از این رکود بهخاطر گذشت زمان تخلیه حباب مسکن و انتظار خریداران برای بازگشت قیمت به سطح قابل قبول بوده است- خارج شود و در فاز پیشرونق قرار بگیرد. رشد 5 تا 7 درصدی معاملات خرید مسکن در یک سال 95، این تغییر فاز را تایید میکند.
ممنوعیت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های 84 تا 92، قدرت پوششی وام در مقایسه با قیمت آپارتمان در تهران را به پایینترین سطح طی سه دهه اخیر رساند. در سال 92، بعد از جهش قیمت مسکن، قدرت وام 20 میلیونی، در حد خرید 5 متر مربع بنای مسکونی، تنزل پیدا کرد و عملا کارآیی آن در بازار معاملات به صفر رسید. اما در حال حاضر، قدرت خرید تسهیلات 140 میلیونی، کفاف خرید 33 مترمربع از مساحت یک آپارتمان با قیمت متوسط را میدهد که این میزان قدرت خرید مسکن به کمک وام بانکی در سال 96، از احیای قدرت تسهیلات مسکن در سال 77 حکایت دارد. سال 77، با وام 5 میلیونی، امکان خرید 5/32 مترمربع بنای مسکونی با قیمت متوسط 155 هزار تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان، وجود داشت. قدرت پوششی تسهیلات خرید مسکن در حال حاضر، بالاترین سطح از سال 74 به بعد محسوب میشود. به این ترتیب، سطح از دست رفته قدرت وام مسکن، مجددا احیا شده و به قدرت 20 سال پیش، برگشته است. این افزایش قدرت خرید مسکن چون که «تقاضای مصرفی» را هدف قرار داده و مسیر وامدهی قابلیت آنچنانی برای ورود سفتهبازها را ندارد (و همچنین در فضای فعلی بازار مسکن و شرایط اقتصادی، انگیزهای نیز برای سفتهبازی ملکی موجود نیست)، پرداخت تسهیلات جدید در این دوره، باعث رشد غیرتورمی و تدریجی معاملات در سال 95 شد.
طی 4 سال اخیر، سیاست مالی اتخاذ شده در بخش مسکن، به همان اندازه که سمت تقاضای مصرفی را هدف قرار داده، برای سمت عرضه نیز تحرکآور بوده است. سقف وام بدون سپرده ساخت مسکن در این فاصله، از 30 میلیون تومان در تهران به 110 تا 130 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. همچنین، سازندهها برای بخشی از تسهیلات خرید مسکن از جمله وام 8 درصدی خانهاولیها، اجازه پیدا کردند برای ساخت و ساز نیز از این تسهیلات استفاده کنند.
برآیند این تقویت همزمان قدرت خرید و ساخت مسکن، در اواخر سال گذشته، مطابق آمارها باعث مهار رشد منفی تیراژ ساخت مسکن در شهرهای مختلف شد.
دوره 4 ساله اخیر، اگر چه از بابت اجرای سیاست متوازن تامین مالی کارآمد هر دو سمت عرضه و تقاضا و اثرگذاری مثبت بر بازار مسکن، به نسبت، قابل قبول کارشناسان ارزیابی میشود اما جای خالی یک طرح وعده داده شده، برای دو دهک اول، کاملا احساس شد. طی دولت یازدهم، بخش مسکن با خلأ طرح حمایت مستقیم از نیاز مسکن دو دهک اول روبهرو بود. این دولت، در اوایل کار وعده داد در ازای توقف ساخت و ساز جدید مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی را اجرا میکند. با این حال، جزئیات طرح مسکن اجتماعی اواخر سال گذشته تصویب شد و قرار است امسال عملیاتی شود.
