به‌گزارش باشگاه در و پنجره و نما به‌نقل از دنیای اقتصاد، رئیس سازمان بورس خبر این راه‌اندازی قریب‌الوقوع را در شرایطی مخابره کرد که قرار است در آینده در شورای عالی بورس مطرح شود ولی اغلب مسوولان همچون برخی اعضای شورای‌عالی بورس چنین امری را به‌عنوان یک خبر (قطعی) مطرح کرده‌اند. در فاصله روز یکشنبه تا سه‌شنبه این هفته و با برگزاری یک جلسه، قرار شده یک بورس جدید ایجاد شود. تصمیمی خلق‌الساعه که خروجی یک جلسه است و قرار است شاه‌کلید حل مشکلات مسکن در کشور باشد. جلسه‌ای که ناخودآگاه جلسه تصمیم‌گیری برای دلار ۴۲۰۰ تومانی را در ذهن تداعی کرده و مشخص نشده که دقیقاً مزیت ایجاد یک بورس جدید به جای معاملات مسکن در بورس کالا چیست. روز گذشته به هشت مزیت عرضه مسکن در بورس کالا پرداختیم ولی گویا برخی می‌خواهند به هر قیمتی حتی اتلاف منابع یک بورس جدید ایجاد کنند آن‌هم در شرایطی که کسی نمی‌پرسد سرنوشت بورس مناطق آزاد چه شد، گویی این بورس عمداً نادیده گرفته شده تا لقب بورس پنجم به بورس (احتمالی) مسکن تعلق بگیرد.
خبر رئیس سازمان بورس از تشکیل بورس مسکن
در این خصوص روز گذشته حسن قالیباف‌اصل رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار بیان کرد؛ بحث تشکیل بورس املاک، اتفاق تازه‌ای است که در بازار سرمایه در حال وقوع است. ما قصد داریم در کنار املاک، امتیازات و اموال نیز مورد معامله قرار گیرند. در حوزه املاک دو مشکل اصلی در کشور ما وجود دارد؛ یکی بحث نقدشوندگی و دیگری بحث کشف قیمت است. از طریق بورس املاک به‌دنبال آن هستیم که قیمت منصفانه تعیین شود، دارایی‌ها نقدشونده باشند و به‌عنوان ابزار تأمین مالی مورد استفاده قرار گیرند. به‌گونه‌ای که بتوان ابزار مالی روی املاک، اموال و امتیازات تعریف کرد. تاکنون یک ایده مطرح شده که مورد تأیید آقای وزیر(اقتصاد) نیز قرار گرفته است. درحال حاضر نهادهای عمومی غیردولتی، بخش خصوصی و حتی خود دولت املاک زیادی دارند که به دلیل بحث قیمت و ملاحظات مدیریتی نمی‌توانند آن را نقد کنند. اما اگر بورس سازمان‌یافته‌ای باشد که کشف قیمت در آن بستر انجام شود، قاعدتاًٌ این واگذاری‌ها سرعت می‌گیرد و کمک می‌کند تا نقدشوندگی افزایش یابد. طی اولین جلسه که روز یکشنبه این هفته تشکیل شد، گروه‌های مختلفی به جلسه دعوت شدند و ایده مطرح شده مورد استقبال همه قرار گرفت. از این رو انتظار داریم از این راه به مولدسازی املاک و اموال کشور کمک کنیم. زیرا قدمی بسیار بزرگ است که گام ابتدایی آن برداشته شده و مورد حمایت همه واقع شده است و به‌دنبال آن هستیم که با همکاری نهادهای مرتبط در جهت تشکیل این بورس گام برداریم. از دیگر ویژگی‌های این بورس این است که سعی می‌کنیم در قالب شرکت سهامی عام و با محوریت بخش خصوصی تشکیل شود و عمده سهام آن پذیره‌نویسی شده و به مردم واگذار شود. اکنون با شرکت گروه‌های فعال اموال و املاک در این بورس، می‌توان به نقدشوندگی هرچه بیشتر نزدیک شد.
بورس مسکن؛ مستقل از بورس‌های فعلی
شاهین چراغی عضو شورای عالی بورس درباره وضعیت تشکیل بورس مسکن به « دنیای‌اقتصاد » گفت: بنا بر بررسی‌های صورت گرفته بورس مسکن به بورس‌های چهارگانه فعلی موجود در کشور اضافه می‌شود و زیرمجموعه هیچ یک از این بورس‌ها نخواهد بود. تمامی بررسی‌های لازم برای تشکیل این بورس پیش از این انجام شده و طرح جامعی نیز در این خصوص تشکیل شده است. روز یکشنبه هفته جاری نیز جلسه‌ای با تمامی ذی‌نفعان این بورس در دفتر وزیر اقتصاد تشکیل شد و حاضران در جلسه نظرات خود را در این زمینه ارائه دادند و افرادی نیز برای تأسیس این بورس اعلام آمادگی کردند. طرح تهیه شده به‌همراه پیشنهادهای مطرح شده از سوی ذی‌نفعان این بخش برای تشکیل بورس جدید مسکن به‌زودی در شورای عالی بورس مطرح می‌شود. چراغی در پاسخ به علت ایجاد بورس جدید درحالی که این امکان وجود داشت که بورس مسکن زیرمجموعه بورس‌های قبلی باشد گفت: فعالیت بورس مسکن بسیار مستقل از بورس‌های فعلی کشور است، بنابراین این امکان وجود ندارد که این بورس زیرمجموعه بورس‌های فعلی باشد. در این بخش به نهادسازی و تأمین سرمایه اختصاصی نیاز است. همچنین باید تأکید کرد که تشکیل بورس مسکن چندان هزینه‌بر نبوده، پلت‌فرم‌های معاملاتی این بورس توسط بورس کالا و فرابورس تأمین شده و همین باعث کاهش صرف هزینه و زمان در ایجاد این بورس می‌شود. بنابر اصل ۳۱ قانون اساسی مسکن جزو وظایف حاکمیتی بوده و تشکیل بورس مستقل کمکی مهم به رفع مشکل مسکن در کشور می‌کند. درحالی که تقاضای بالایی برای مسکن در کشور وجود دارد اما همانند دنیا در کشور انبوه‌سازی وجود ندارد. با راه‌اندازی این بورس با تأمین سرمایه امکان انبوه‌سازی در این حوزه فراهم می‌آید و طبیعتا همین موضوع کاهش قیمت در این بخش را رقم خواهد زد. باتوجه به اینکه پلت‌فرم‌های معاملاتی این بورس در کشور فراهم است، ظرف مدت ۳تا ۶ ماه بورس مسکن قابلیت راه‌اندازی در کشور را دارد.
به تأیید شورای عالی بورس نیاز است
سیدروح‌الله حسینی‌مقدم، عضو شورای عالی بورس گفت: در حال حاضر مطالعات راه‌اندازی بورس املاک (مسکن) در دست انجام است و امید است در آینده نزدیک شاهد آغاز به کار این بورس باشیم. حال اینکه این بورس در قالب پنجمین بورس فعال در کشور آغاز به کار کند یا در یکی از بورس‌های چهارگانه قرار گیرد، مشخص نیست. در صورت تأیید بورس مسکن به‌عنوان پنجمین بورس ایران، شورای عالی بورس باید مجوزهای لازم برای این امر را صادر کند. حسن امیری معاون نظارت بر بورس‌ها و ناشران درباره تشکیل بورس مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت که در جریان تشکیل بورس مسکن نبوده و هیچ اطلاعی نسبت به این موضوع و پیشنهادهای مطرح شده در زمینه تشکیل این بورس ندارد. اما تشکیل بورس جدید لزوماً به تایید سازمان بورس و اوراق بهادار نیاز دارد و طبیعتاً پس از ارجاع این طرح به معاونت نظارت بر بورس‌ها و ناشران و انجام بررسی‌های لازم می‌توان در زمینه مزایا و معایب احتمالی تشکیل این بورس نظر داد. یکی از عجیب‌ترین نکات تشکیل بورس مسکن فرآیند تصمیم‌سازی آن است. وزیر اقتصاد از تشکیل چنین بورسی بعد از یک جلسه در روز یکشنبه هفته جاری خبر داده و رئیس سازمان بورس در روز سه‌شنبه از پذیره‌نویسی آن صحبت می‌کند. در همین زمان برخی از اعضای شورای‌عالی بورس از وجود چنین ایده‌ای اظهار بی‌اطلاعی کرده یا آن را در حد پیشنهاد و چیزی مانند طرح توجیهی قلمداد می‌کنند. اینکه قبل از طرح مساله در شورای‌عالی بورس به‌عنوان برجسته‌ترین رکن قانونی بازار سرمایه به صراحت از آغاز به‌کار بورسی جدید سخن به میان می‌آید شاید برای برخی از مدیران دولتی مرسوم باشد ولی تا مصوبه شورای‌عالی بورس در اختیار نباشد آغاز به‌کار آن را نمی‌توان قطعی دانست.
تجربیات پنج ساله بورس کالا در حوزه مسکن
یادآوری تجربیات گذشته نشان می‌دهد که اولین برنامه مدیرعامل فعلی بورس کالا در سال ۹۴ توجه به بازار مسکن و همچنین تدوین مبانی نظری و آماری برای این بازار خاص بود که البته بر پایه ایده رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس تفویض شده بود. به‌عبارت ساده‌تر مباحث پیرامونی مسکن سابقه‌ای چندین ساله داشته و تحقیقات و بررسی‌های بسیاری پیرامون آن شکل گرفته است. بدنه شرکت‌ها و موسسات دولتی تمایلی برای عرض‌اندام در بورس کالا نداشته و حتی بانک‌هایی که طبق دستورالعمل‌های رسمی موظف به خروج از بنگاهداری و فروش دارایی‌های مازاد خود بودند، توجه چندانی به معامله در بورس کالا نداشتند. اینکه شرکت‌های دولتی و حتی بورسی ترجیح می‌دهند که املاک خود را صرفا با آگهی مزایده در مطبوعات به فروش رسانده ولی این ملک در بورس کالا عرضه نشود از عجایب سال‌های اخیر در بازار سرمایه است که چندین‌بار مورد نقد قرار گرفت اما توجهی به آن نشد. اواخر خرداد سال ۹۶ بازهم مدیرعامل بورس کالا از پتانسیل این بازار رسمی به‌عنوان بستری برای ثبت داد و ستد املاک یاد کرده و حتی از آمادگی بورس کالا برای تعریف شاخص قیمت مسکن نیز خبر داد. این درحالی است که به‌تازگی شاخص بهای مسکن به‌عنوان یک شاخص مدون و منسجم از سوی مرکز آمار ایران اعلام شده که همین مطلب به معنی عدم استفاده از ظرفیت‌های بنیادین بورس کالا به‌شمار می‌رود.
تجربه سایر کشورها
تجمیع بورس‌ها و ایجاد یک بازار رسمی بزرگ‌تر در اقصی نقاط جهان سال‌هاست که به یک رویه کلی بدل شده است. کاهش هزینه‌ها ساده‌ترین دلیل این اقدام است، آن‌هم در شرایطی که تجمیع بورس‌ها به معنی افزایش توانمندی مالی و تقویت پذیرش ریسک بازارهای رسمی خواهد بود. این درحالی است که بورس‌های بزرگ در جهان به‌شدت به دنبال ادغام یا خرید بازارهای مشابه هستند. مثلا بورس هنگ‌کنگ برنده مزایده خرید بورس فلزات لندن، بزرگ‌ترین بورس معاملات فلزات در جهان و تعیین‌کننده جهانی قیمت مس و آلومینیوم، اعلام شد و مالکیت این بازار خاص را در اختیار گرفته است. این تجربه را به وضوح در چین با تجمیع بورس‌های منطقه‌ای شاهد بودیم و البته در سایر کشورهای جهان نیز فرآیندهای مشابهی در حال خودنمایی است که خروجی آن ایجاد بورس‌های کالایی بزرگ‌تر و قوی‌تر است.
اتلاف منابع، ساده‌ترین دلیل برای عدم توجیه اقتصادی بورس مستقل مسکن
این بحث را می‌توان با یک سوال مطرح کرد. ایجاد بورس مستقل مسکن چه مزیتی دارد که در بورس کالای ایران در دسترس نیست؟ وقتی بازاری رسمی همچون بورس کالا با سال‌ها تجربه در کشور وجود دارد و سال‌هاست که برای آغاز به‌کار معاملات اعلام آمادگی کرده اما موردتوجه قرار نگرفته، می‌خواهند یک بورس دیگر راه‌اندازی کنیم که باز همین تجربه را بپیماید و سپس با موانع بورس کالا در معاملات املاک روبه‌رو شود؟
مدیریت دولتی و دستوری با چهره‌ای دیگر
این احتمال را می‌توان مطرح کرد که وزارت راه و شهرسازی پیش‌قراول ایجاد بورس مسکن باشد که احتمال غریبی نیست. حال اگر وزرا بین خود بعد از گفت‌وگوهایی صمیمانه میل به ایجاد یک بورس جدید داشته باشند، آیا باید بازارها نیز از آن تبعیت کرده و سایرین از آن پیروی کنند؟ به نظر می‌رسد مدیریت دستوری هر روز با چهره‌ای جدید برای ارکان واقعی اقتصاد در حال خودنمایی است حتی اگر ایده‌پردازان آن از نام بورس به‌عنوان جایی برای نوسان آزادانه قیمت‌ها استفاده کنند. اینکه به‌جای عرضه املاک در بورس کالا به فکر ایجاد یک بورس جدید باشیم واقعیتی است که درک آن اندکی دشوار به‌نظر می‌رسد و مشخص نیست که چه هدفی را در پیش گرفته است.
چند دلیل برای توجیه معاملات مسکن در بورس کالا به‌جای ایجاد یک بورس مستقل
تجربه سال‌های اخیر بورس کالا در معاملات کالاهای مختلف همچنین تحقیقات گسترده برای معاملات مسکن در کنار وجود یک بستر واقعی و قطعی برای آغاز به کار این معاملات.
تعریف ابزارهای مالی قدرتمند با گذار از فاز تحقیقات درحالی که هم‌اکنون 8 ابزار مالی به وضوح در دسترس است که در گزارش روز گذشته به آن اشاره کردیم.
جایگاه بورس کالا برای استفاده از ابزارهای مالی جدید تا جایی‌که می‌توان بورس کالا را موطن ابزارهای مالی و بازارهای جدید به‌شمار آورد که پتانسیل موفقیت این بازار جدید را تقویت می‌کند.
نگرانی از دخالت‌های دولتی در بازاری جدید آن‌هم در شرایطی که ترس از مدیریت دستوری بازارها یک نگرانی برجسته در اقتصاد کشور است، آن‌هم در صورتی که یک بخش دولتی خود مبدع ایجاد چنین بورسی باشد شاید به حیاط‌خلوت دولت در بخش مسکن بدل شود.
اتلاف منابع و زمانبر بودن فعالیت‌ها آن‌هم در شرایطی که هم‌اکنون پتانسیل این معاملات بدون تشکیل یک بورس جدید وجود دارد.
تجربه سایر کشورها در تجمیع بورس‌ها که عکس آن را در تشکیل بورس مسکن شاهد هستیم.
ضعف کار کارشناسی برای ایجاد یک بورس جدید و خلق‌الساعه بودن این ایده.
عدم اطلاع‌رسانی از تشکیل یک بورس جدید تا جایی‌که نقاط قوت و ضعف آن حتی برای کارشناسان این حوزه نیز مخفی مانده است.
شناخت محدود اعضای برجسته و تصمیم‌سازان بازار سرمایه در شرایطی که غالب افرادی که با آنها گفت‌وگو شده اطلاعات بسیار محدودی از این ایده دارند.
