شاید چون برنامه ریزی و ایجاد منابع درآمدی پایدار سخت است، به شهرفروشی و حراج آسمان و آینده شهر روی آورده اند.
اوضاع شهری به ویژه در کلانشهرها طوری شده که شهرداری نه تنها با ساخت و سازهای غیرقانونی برخورد محکم و قاطعی نمی کند بلکه در بسیاری موارد از درِ تعامل و مسامحه با متخلفان درآمده و به دریافت جریمه ای گاه تا ده ها برابر کمتر از ارزش واقعی تخلف راضی می شوند.
گویا ماجرا برد - برد است، هم متخلف به هدف و سودش می رسد و هم شهرداری کسب درآمد می کند؛ دود این بده بستان اما چشم شهر و شهروندانش را کور کرده است.
با این وضعیت خیلی زود باید منتظر یک سیمای شهری بی هویت و در هم ریخته باشیم که هیچ یک از قواعد مدیریت شهری در آن رعایت نشده و نفس شهروندان زیر سایه سنگین برج های سر به فلک کشیده تنگ می شود.
با برج هایی که یکی پس از دیگری آسمان شهر را شکافته و هیچ زیرساختی برای آنها مهیا نشده، این وضعیت زجرآور همین امروز هم در مناطق زیادی وجود دارد.
در خیلی از کوچه های با عرض چهار تا هشت متری برج های دهها طبقه ای سر به فلک کشیده اند که نه تنها ازدحام سنگینی را به آن کوچه و محله تحمیل کرده اند که خدمات شهری (گاز، آب و بهداشت و...) دیگر پاسخگوی سیل جدید جمعیت نیست.

** چرا تراکم فروشی نه؟!
تراکم فروشی و تغییر کاربری های مقرر در طرح های مصوب شورای عالی شهرسازی، موجب تجاوز به حقوق مالکانه مردم است که احترام به آن در اصل 22 قانون اساسی و قانون مدنی ایران پیش بینی شده است.
افزایش نجومی جمعیت شهرها، آلودگی شدید هوا، گسترش فاجعه آمیز بزهکاری، ترافیک های فرساینده تن و روان شهروندان، نابودی معماری و هویت و تاریخ، آسیب های جدّی به تندرستی و آرامش روانی ساکنان شهرها و سرانجام به خطر افتادن امنیت ملی از پیامدهای مستقیم این قانون شکنی سازمان یافته است.
در هیچ یک از کشورهای پیشرفته چنین روش خطرناکی اجرا نمی شود و درآمدی از این راه به دست نمی آید.
بیژن کلهرنیا، کارشناس معماری و مدیریت شهری در این باره به خبرنگار ایرنا گفت که کسب درآمد شهرداری ها از محل فروش تراکم و تغییر کاربری ها، آسیب های جبران ناپذیری بر سیما و معماری شهر وارد می کند.
به اعتقاد او 'با این وضعیت نمی توان چشم انداز مطلوب و روشنی در باره معماری شهری داشت.'

** هشدار رییس جمهوری
فریاد رییس جمهوری هم از این تهدید شهری بلند شده است.
حجت الاسلام حسن روحانی تیر 95 در نخستین اجلاس جهانی شوراها و شهرداران 2016، تاکید کرد: به همان میزان که اتکا کشور به درآمد نفتی مضر است از آن زیانبارتر، اتکا درآمد شهرداری ها به فروش تراکم است و برای این کار باید منابع درآمد پایدار و سالمی برای اداره شهرها ایجاد شود.
عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز مرداد در نشست مدیران کل راه و شهرسازی استان های کشور گفت: ادامه روند شهرفروشی و فروش تراکم برای شهرها و کلانشهرهای ایران امکان پذیر نیست و جدا از اینکه شهر فروشی باعث ایجاد فاصله طبقاتی و رواج فرهنگ عمومی بالای شهر و پایین شهر می شود، موجب گرفتاری های فراوان دیگری از جمله ناامنی برای شهرها هم هست.

** تامین 79 درصد بودجه با فروش تراکم
براساس ماده 100 قانون شهرداری ها، همه مالک های زمین و ساختمان در محدوده یا حریم شهر، باید پیش از شروع هرگونه عملیات ساختمانی پروانه ساختمانی بگیرند.
موارد زیادی وجود دارد که مالک بدون گرفتن پروانه ساختمانی یا خلاف شرایط پروانه، اقدام به ساخت و ساز سپس دریافت پایان کار از شهرداری می کنند.
این تخلفات به صورت کلی شامل رعایت نکردن اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی است و مواردی همچون تخلفات احداث بنای بدون پروانه، تغییر کاربری املاک، احداث نکردن پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ، استحکام نداشتن بنا و تجاوز به معابر شهر را در بر می گیرد اما 'تراکم اضافی' و 'فروش آسمان شهر' یکی از بحث برانگیزترین و مهمترین تخلفات کنونی است.
فروش تراکم مازاد بر آنچه در طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها آمده، 'جرم و مشمول عناوین کیفری' است اما شهرداری ها سالهاست که برای پرکردن جیب خود و جبران هزینه ها به این کار خسارت بار اعتیاد پیدا کرده اند.
پیروز حناچی، معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی فروردین 95 در دومین همایش ملی شهرسازی سازمان نظام مهندسی ساختمان گفت: 79 درصد بودجه کلانشهرها از فروش تراکم و فضای شهری تامین می شود و این وضعیت ناپایداری را در نظام مالی مدیریت شهرها بوجود آورده است.
وی گفت: هم اکنون در اکثر شهرهای ما ارزش ها در معرض خطر قرار گرفته و واحدهای ارزشمند ما در شهرها در حال فروش هستند زیرا شاهد وضعیتی پایدار در این شهرها نیستیم و نظام مدیریت شهری مجبور است برای تامین هزینه های خود تراکم فروشی کند.

** حراج شهر کرمانشاه زیر قیمت
این وضعیت در بسیاری از کلانشهرها از جمله کرمانشاه، برای متخلفان به یک راه گریز هم تبدیل شده و آنان به امید دادن جریمه ای اندک، از شرایط قانونی ساخت و ساز تخطی می کنند و دهها برابر جریمه ای که کمیسیون ماده 100 برای تخلف آنان تعیین می کند، سود می برند.
انگار شهرداری منتظر تخلف شهروندان است و حتی آنان را به تخلف ترغیب می کند تا در قبالش جریمه بگیرد؛ معامله ای که در آن هم مالک متخلف و هم شهرداری سود می کنند و این شهر و ساکنان آن هستند که بازنده این تجارت هستند.
به عنوان نمونه طبق اعلام غلامرضا باقری، رییس کمیسیون برنامه ریزی شورای شهر کرمانشاه از بودجه 6 هزار و 720 میلیارد ریالی سال 93 شهرداری کرمانشاه، تنها سه هزار و 680 میلیارد ریال محقق شد که 2 هزار و 900 میلیارد ریال آن حاصل درآمدهای مستقیم شهرداری (عوارض، جریمه ها و...) بود.
شرایط در شهر یک میلیون نفری کرمانشاه به گونه ای است که لادن هاشمی، مدیر دفتر امور شهری و شوراهای استانداری کرمانشاه به خبرنگار ایرنا می گوید: تراکم فروشی آبروی شهر را برده است.

** شهرداری نگوید از تخلفات بی خبر است
البته راه معامله برد - برد شهرداری و متخلفان همیشه باز نیست و گاه تعیین تکلیف واحدهای ساختمانی متخلف با موانعی مواجه می شود و کمیسیون ماده 100 رای به قلع (تخریب) بنا می دهد.
البته در بیشتر موارد رای قلع بنا با اعتراض مالک در دیوان عدالت اداری نقض می شود و پرونده ساختمان ماه ها در کمیسیون ماده 100 خاک می خورد.
اینجاست که دهها خریدار از همه جا بی خبر می مانند و واحدهای بدون سند و فروشنده متخلفی که پولش را گرفته و در رفته است.
آن طور که خسرو زرافشانی، عضو شورای شهر کرمانشاه در گفت و گو با خبرنگار ایرنا گفت، بیشتر از 500 واحد ساختمانی بلاتکلیف در شهر کرمانشاه وجود دارد که به دلیل تخلف در جریان ساخت و ساز، همگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری رای قلع بنا خورده اند اما چون با تخریب آنها صدها خانواده آواره می شوند، همچنان تکلیفشان مشخص نیست.
او هرچند با 'رویه شدن جریمه' مخالف است و آن را باعث ترغیب متخلفان به نقض قوانین ساخت و ساز می داند اما در عین حال معتقد است که حکم قلع بنا هم اجرایی نیست زیرا تاکنون اجرایی نشده است.
به باور او 'اگر هم حکم قلع بنا صادر شود، مالک ممکن است با مراجعه به دیوان عدالت اداری، دستور نقض حکم را بگیرد و در نهایت با یک جریمه، سر و ته کار را هم بیاورد.'
زرافشانی تاکید دارد که 'شهرداری کرمانشاه موظف است که با نظارت مستمر از ساخت و سازهای غیرقانونی جلوگیری کند؛ مثلا برج های منطقه 22 بهمن یک شبه ساخته نشده اند که شهرداری مدعی شود، از آنها بی خبر بوده است.'
عضو شورای شهر کرمانشاه با بیان اینکه این ساخت و سازهای غیرقانونی 'به طور قطع با هماهنگی شهرداری انجام شده است'، افزود: شهرداری از کنار این ساخت و سازها درآمد کسب می کند که البته این درآمد مشروع نیست زیرا حقوق شهر و شهروند در آن رعایت نمی شود و مالک، مستاجر و خریدار همگی بلاتکلیف هستند.

*بیچاره ها را به صلابه می کشند
شیوه نامناسب رسیدگی به پرونده های کمیسیون ماده 100 هم، صدای دادستان کرمانشاه را هم در آورده است.
مجتبی ملکی ششم خرداد 94 ملاحظات معمول را کنار گذاشت و در جلسه شورای پیشگیری از وقوع جرم تصریح کرد: از شهرداری کرمانشاه می خواهیم پای کار بیاید و پاسخ این همه ساخت و ساز غیرمجاز را که بدون ضابطه و تنها براساس رابطه ساخته شده اند، بدهد.
ملکی اظهار کرد: مگر می شود ساختمانی که 50 واحد دارد، بدون حتی یک پارکینگ ساخته شود و شهرداری کاری با مالک آن نداشته باشد اما فرد بیچاره ای در حاشیه های شهر یک خانه 50 متری احداث کند و تنها یکی 2 متر اضافه ساخت داشته باشد و او را در کمیسیون ماده 100 به صلابه بکشند.

** شعارهای خوب شهردار
آرش رضایی که از اردیبهشت ماه امسال شهردار کرمانشاه شده، ایده های جدیدی برای درآمدزایی شهرداری دارد که البته تحقق آنها حتمی نیست.
او 13 مرداد در نخستین همایش فرصت های سرمایه گذاری، ایجاد درآمد پایدار در کرمانشاه را نیازمند برنامه های کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت دانست و افزود: پروژه های زیادی آماده واگذاری به سرمایه گذاران است و شهرداری کرمانشاه برای این امر برنامه های اساسی دارد.
رضایی با بیان اینکه یک برنامه 12 مرحله ای برای درآمدزایی و سرمایه گذاری در کرمانشاه طراحی شده، افزود: در تلاشیم که بتوانیم در بازه زمانی یکساله برای شهرداری درآمد پایدار ایجاد کنیم و سرمایه گذاران را نیز در پروژه های مشارکتی جذب کنیم.

** راهکارهای عملی
تهیه لایحه 'ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری ها' و 'تحقق مدیریت یکپارچه شهری' از مهمترین راه های ایجاد درآمد پایدار برای شهرهاست.
دریافت عوارض نوسازی، عوارض مالیات بر ارزش افزوده، درآمد حاصل از ماده 5 قانون (درآمد حاصل از سوخت)، درآمد حاصل از بلیت حمل و نقل ریلی، درآمد حاصل از اجرای قانون هدفمندی یارانه ها، درآمد حاصل از تخلفات راهنمایی و رانندگی و امکان انتشار اوراق مشارکت از مواردی است که شهرداری ها می توانند از آنها کسب درآمد پایدار داشته باشند.
علی نوذرپور، معاون امور شهرداری های سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور اردیبهشت امسال در باره سرنوشت لایحه 'درآمدهای پایدار شهرداری ها' گفت: اگرچه در مفاد لایحه مدیریت یکپارچه شهری به موضوع منابع درآمدی نیز پرداخته شده اما لایحه دیگری در عرض آن تدوین شد که مراحل بررسی و تصویب در کمیته های تخصصی و فرعی دولت را پشت سر گذاشته و به کمیسیون اصلی ارایه شده است.
وی اظهار کرد که در صورت موافقت دولت با طی ادامه فرآیند بررسی این لایحه در کمیسیون کلان شهرها، این لایحه حداکثر ظرف چهار تا پنج ماه آتی در دولت، تعیین تکلیف و به مجلس ارایه می شود.
معاون امور شهرداری های سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور همچنین بیان کرد: با اجرای مدیریت یکپارچه شهری دولت کوچک تر می شود و در جایگاه اصلی خود قرار می گیرد اما اکنون بعضی از شهرداری ها به وظایف دولت ورود پیدا کرده اند و دولت نیز به دلیل اینکه بودجه لازم را ندارد از اقدام شهرداری حمایت می کند.
به گفته وی در مدیریت یکپارچه شهری، شهرداران 50 شهر بالای 200 هزار نفر جمعیت کشور توسط مردم انتخاب می شوند و دیگر در معرض برکناری و عزل نیستند و فساد کمتری نیز رخ می دهد.
7444/8066
عبدالله الماسی خبرنگار ایرنا مرکز کرمانشاه