در این گزارش که در شماره سه شنبه 23 شهریور 1395 خورشیدی به قلم فرید قدیری منتشر شده، آمده است: با این حال سبقت نرخ رشد قیمت قطعی آن هم با شیب دو برابری نسبت به نرخ رشد قیمت پیشنهادی، به تغییر کیفیت خریدها- شیفت معاملات به مناطق بالا و آپارتمان های میان متراژ- برمی گردد.
فایل های فروش آپارتمان در تهران براساس آخرین سطح «پیش قیمت» مسکن -به رغم رشد تقاضای موثر و افزایش دست کم 30 درصدی معاملات خرید ملک- همچنان با نرخ تابستان 94 قیمت گذاری و به بازار عرضه می شود. گزارش «دنیای اقتصاد» از وضعیت «قیمت پیشنهادی» فروشنده های ملک در 9 منطقه تهران که محل 60 درصد معاملات مسکن پایتخت به حساب می آید، حاکی است: میانگین «پیش قیمت» فقط 3 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته در حالی که، متوسط «قیمت قطعی» آپارتمان در این مناطق طی همین مدت، 7 درصد رشد کرده است.
شیب نزدیک به صفر در منحنی تغییرات پیش قیمت یا همان قیمت پیشنهادی مسکن که کمتر از نصف شیب نوسان قیمت قطعی است، نشان می دهد: در حال حاضر عوامل فروش آپارتمان ها در تهران بدون آنکه از ناحیه پیش رونق معاملات هیجان زده شوند و قیمت پیشنهادی خود را افزایش دهند، عملا به حامی نامرئی تقاضای مصرفی تبدیل شده اند. اما با این حال، سبقت نرخ رشد قیمت قطعی از نرخ رشد قیمت پیشنهادی، چهار سیگنال دیگر به بازار مخابره می کند که حکایت از شیفت معاملات به سمت آپارتمان هایی با کیفیت بالا و در نتیجه، قیمت بالا دارد.
متوسط پیش قیمت مسکن در 9 منطقه تهران- مناطق یک تا هشت و منطقه 13- براساس داده های دریافتی از سامانه ایران فایل، طی نیمه اول تابستان امسال به مترمربعی 6 میلیون و 510 هزار تومان رسید. این مبلغ با استناد به قیمت پیشنهادی فروشنده ها و دلالان ملک که از طریق این سامانه، فایل های خود را به صورت الکترونیکی به متقاضیان عرضه می کنند، محاسبه شده است. میانگین پیش قیمت مسکن در این مناطق طی نیمه اول تابستان 94 متر مربعی 6 میلیون و 340 هزار تومان بود.
قیمت پیشنهادی معمولا 10 تا 15 درصد بالاتر از قیمت قطعی است به این معنا که خریدار و فروشنده آپارتمان همواره به توافقی پایین تر از آنچه در ابتدای بازاریابی ، تحت عنوان مظنه قیمت اعلام می شود، دست پیدا می کنند. آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن- سامانه ای که جزئیات آپارتمان های فروش رفته در آن ثبت می شود- مشخص می کند: نیمه اول تابستان امسال، متوسط قیمت قطعی آپارتمان در 9 منطقه پایتخت، با 7 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال 94 از مترمربعی 5 میلیون و 480 هزار تومان به 5 میلیون و 850 هزار تومان افزایش پیدا کرد. به این ترتیب، شکاف بین پیش قیمت و قیمت قطعی مسکن از 14 درصد سال گذشته به 10 درصد در حال حاضر رسیده است که این کاهش فاصله بین سطح بالای قیمت پیشنهادی و سطح پایین قیمت قطعی آن هم با لحاظ ثبات نسبی قیمت پیشنهادی، از نقش عواملی غیر از فروشنده ها، در رشد قیمت قطعی، حکایت دارد. بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: آنچه در ماه های اخیر باعث اختلاف در نرخ رشد پیش قیمت و قیمت قطعی مسکن شد و در نهایت افزایش 7 درصدی قیمت ها در مناطق پرفروش بازار مسکن پایتخت را دامن زد، «تحول شکلی معاملات» بوده است.
در قالب این تحول، «سهم آپارتمان های با مساحت بالاتر از ریزمتراژ» از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است. این موضوع به عنوان دومین سیگنال از تغییرات پیش قیمت، بعد از «همراهی فروشنده ها با خریداران» به عنوان سیگنال اول، مطرح است.
تابستان امسال حجم فروش آپارتمان های کوچک و متوسط متراژ، 5 واحد درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد و در مقابل، سهم واحدهای ریزمتراژ در معاملات مسکن، حدود 2 واحد درصد کم شد. در نتیجه، اگر چه میانگین پیش قیمت تغییر آنچنانی نداشته اما شیفت معاملات به سمت آپارتمان های با مساحت بیشتر، به صورت خودکار باعث افزایش قیمت قطعی شده است. سیگنال سوم از پیش قیمت مسکن را می توان در تغییرات منطقه ای معاملات رصد کرد.
طی ماه های اخیر، تقویت قدرت خرید مسکن ناشی از تسهیلات بانکی، بخش قابل توجهی از تقاضا را به سمت مناطق بالاتر در تهران هدایت کرده و باعث شده حجم معاملات مسکن در چهار تا پنج منطقه اول پایتخت، بیش از سایر مناطق افزایش پیدا کند.دو ماه اول تابستان امسال، خرید و فروش آپارتمان در کل شهر تهران 30 تا 35 درصد نسبت به تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در مناطق یک تا 5، حجم معاملات با رشد 60 تا 80 درصدی روبه رو شد.
با توجه به اینکه میانگین قیمت مسکن در تهران براساس وزن هر منطقه در معاملات محاسبه می شود، رشد حجم خرید آپارتمان در نیمه شمالی شهر می تواند میانگین قیمت کل شهر را افزایش دهد. به این ترتیب، بخشی از رشد 7 درصدی قیمت اسمی آپارتمان در مناطق یک تا 8 و 9، ناشی از گرم تر شدن تنور معاملات در این مناطق می تواند باشد. اما چهارمین سیگنال از سطح فعلی پیش قیمت مسکن آن است که وضعیت بازار ملک برای متقاضیان آپارتمان های کم متراژ و همچنین متقاضیان خرید در مناطق پایین شهر، مساعد است. نیمه اول تابستان امسال اگر چه متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در 9 منطقه تهران یعنی مناطق یک تا 8 و منطقه 13، رقم جزئی 3 درصد افزایش یافت اما در منطقه 13، قیمت پیشنهادی نه تنها افزایش نیافت که 2 درصد نیز کاهش پیدا کرد.
حتی در مناطق 4 و 5 که بخش مصرفی و به نوعی، مرکزی بازار مسکن پایتخت محسوب می شوند، سطح قیمت های پیشنهادی نسبت به سال گذشته حدود یک درصد افت کرده است. بنابراین، افزایش قیمت در کارنامه معاملات مسکن، بیش از آنکه ناشی از تحریک قیمت پیشنهادی باشد، به بهبود کیفیت خرید متقاضیان از بابت افزایش مساحت و انتقال به مناطق بالاتر شهر ارتباط دارد. در نتیجه، متقاضیان خرید مسکن در سایر مناطق شهر با توجه به ثبات قیمت پیشنهادی، می توانند آپارتمان های مدنظر خود را تقریبا با قیمت های سال گذشته خریداری کنند.
گزارش «دنیای اقتصاد» از آخرین سیگنال بدست آمده از وضعیت فعلی بازار مسکن حاکی است: کم شدن فاصله بین قیمت قطعی و قیمت پیشنهادی (نزدیک شدن قیمت فروش به پیش قیمت) می تواند تا حدودی هر چند جزئی، به افت فشار چانه زنی خریداران مربوط باشد. این در حالی است که دلالان ملک پیش تر از عدم مقاومت فروشنده ها در برابر خواسته بازار و آمادگی آنها برای تخفیف روی قیمت پیشنهادی خبر داده بودند. این دوگانگی مشخص می کند، فاصله 10 درصدی بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی، می تواند به نفع خریداران، بیشتر شود.
با توجه به کاهش یک درصدی قیمت مسکن در مرداد ماه امسال نسبت به تیر و همچنین عدم نوسان قیمت در هفته های گذشته از شهریور نسبت به ماه مرداد، به نظر می رسد انتظار برای افزایش شکاف بین قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی در پایان تابستان هر چند به صورت جزئی، محقق شود. به گزارش «دنیای اقتصاد» میانگین قیمت آپارتمان های فروش رفته در دو هفته اول شهریور امسال در سطح متری 4.5 میلیون تومان مرداد ماه متوقف ماند. این عدم تغییر می تواند ناشی از افزایش حجم فروش آپارتمان های کم متراژ دارای قیمت پیشنهادی پایین تر از سطح میانگین پیش قیمت، باشد.
کارشناسان معتقدند: در صورتی که پیش قیمت مسکن طی ماه های اخیر از ثبات نسبی و ریزنوسان 3 درصدی خارج می شد و با وسوسه فروشنده ها، به صورت چشمگیر افزایش پیدا می کرد، مسیر معاملات مسکن در تابستان 95 به یکی از دو سناریوی ممکن، برخورد می کرد. در سناریوی اول، احتمال داشت معاملات خرید از فاز پیش رونق بازگشت کند و مجددا به رکود رود و در سناریوی دوم ممکن بود با پذیرش قیمت پیشنهادی، نرخ رشد قیمت قطعی از تورم عمومی -حدود 10 درصد- فراتر رود و باعث مثبت شدن شیب قیمت واقعی ملک شود.
*منبع: روزنامه دنیای اقتصاد
**گروه اطلاع رسانی**9165**2002